经济差房价涨！悖论背后啥逻辑？

来源：米筐投资　　作者：《每日财讯网》编辑　　发布时间：2017-05-05

　　前言：

　　全中国的专家/学者也研究不出房价涨跌背后的逻辑？

　　“可有人说对了啊？”“你确定是研究出来的而不是蒙对的？反正有50%的正确率！”

　　1

　　口红经济

　　经济萧条。

　　女白领来到商场里口红专柜前，涂抹了试用装，嘴唇红艳可人。顿时心情舒畅了许多，失业的压抑烟消云散，刷卡购入。嗯，等会还要吃顿精致的晚餐，再看场电影。

　　经济萎靡，反而带动了总额不大休闲/餐饮/甚至轻奢消费的繁荣，以眼前的感官刺激来减缓漫长的痛楚，这一剂药就衍生出了口红经济。

　　这只是众多经济悖论的冰山一角。

　　那动辄百万起的房产总不至于如此吧？

　　答案是NO！

　　2

　　经济繁荣，房价平稳

　　经济繁盛。

　　开厂的/贩菜的/养殖的/开店的/建造的…，当然还包括解决了更多人就业的第三产业——从高端的研发设计、到中端的服务中介、再到低端的接待清洁，市场供需两旺、交易活跃，加上金融业从中穿针引线、资金融通，实体经济的黄金年代、上世纪的八九十年代。

　　钱是逐利的，哪里回报高它就流向哪里。

　　当实体赚钱，人们恨不得典当全部身家一猛子扎进去，哪管身后众人呼劝。

　　经济好时，都忙着赚钱，谁会有心思去关注投资/投机，包括炒股/买房。只有经济冷了，人闲了，钱闲了，才会琢磨着捣鼓些啥。

　　是的，经济跟房价负相关！

　　3

　　经济萧条，房价上涨

　　科研投入大、风险大，回报难料，一般人/机构是无法创新的，这也造成了市场经济的重要特征——产能过剩，这是萧条的根源。

　　繁荣后的萧条总会产生积淀的资金，部分有钱有闲的人就会去旅游、户外、美食、恋爱……当然也要投资理财、财富保值，于是购买资产推升价格，进而正反馈螺旋向上循环，吹起了日渐增大的泡沫。从过往的历史看，房子被选为这种资产的可能性最大。

　　经济萧条引致房价上涨更重要的原因来自政府的经济刺激——房地产是关联上下游产业链最长的行业，可谓四两拔千斤。所以，每次保经济都是刺激房地产，我们最熟悉的是2008年的四万亿和2016年的去库存。

　　那房价涨跌背后是何逻辑？

　　4

　　短期，信贷杠杆撬动房价

　　钱流向哪里，哪里就会有泡沫。

　　这里的钱不仅指存量的钱，更指增量的钱——信贷，也可以说是信用/贷款/债务/杠杆，它是凭空产生的。100万的房子，你只掏了30万首付(存量的钱)，另外的70万是从银行借贷的(增量的钱)——是银行对你的信任而凭空创造出来的。

　　是的，短期看房价是由信贷杠杆撬动的：日本房价起始于1980S年代的信贷扩张，终结于1990S年代初的信贷收缩；美国房价起始于2000年互联网泡沫破灭后的信贷扩张，终结于2006年前后的信贷收缩；中国历次调控房价涨跌最终靠的都是信贷。

　　是大量普通人借助信贷杠杆的东风推动了历次房价大涨，也因此才有“天下买房武功唯屌丝接盘不破”的说法。

　　信贷宽松——贷款就多——贷款流入楼市——而贷款就是钱——于是钱就流入楼市——钱多推动房价上涨。

　　5

　　长期，房价靠供需/财富积累

　　房价涨幅和经济增长并非迅速相关，而是滞后的——吃饱穿暖后，才会改善居住。

　　日本经济蓬勃发展于六七十年代，房价泡沫却处在八九十年代；中国经济起飞于1980S年代，经过二十余年的积累，泡沫启动于2000S年代；美国最近的一次的房产泡沫破灭于2007年前后，却因为1970S年代经济滞涨消除后，有八九十年代财富积累的底子。

　　城邦经济体的香港有些特殊，1997年前的房价大趋势上涨，因为经济繁荣、财富积淀的结果，而2004年开始的这波楼市泡沫则是由大陆资金南下推动的。

　　是的，财富的积累产生了住房的需求，需求的增加造成了房价的上涨，而若有信贷宽松的刺激，就极易产生楼市泡沫。

　　是的，城市房价的涨跌，长期取决于人口的流入及流入人口的财富多寡和创富能力。

　　后记：

　　世界各国经济模式千差万别、居民消费南辕北辙、宗教种族错综复杂，但关于城市房价的高低错落，无外乎长期看供需矛盾，短期看资金(信贷)多寡。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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