宏观周报：支撑房地产投资增速走平的因素是什么？

来源：平安证券　　作者：魏伟 陈骁 杨璇　　发布时间：2017-10-17

平安观点:

在房地产调控政策加码愈演愈烈的背景之下，当前房地产投资增速的下滑趋势却缓慢而 平稳，不仅截止今年8月仍然保持了 7.9%的较高增速，且停止了前期的下滑趋势，当前 房地产投资增速的支撑缘由来自哪里？房地产投资可细化拆分为：“房地产投资=土地购 置费+建安投资+其他相关费用”而建安投资可以进一步细化为‘‘施工面积*单位建安支 出“，考虑到土地购置费与建安投资占房地产投资比重超过90%且当前施工面积增速走 势非常之平稳，可以认为土地购置和单位建安支出（价格）的相对强势是当前支撑房地 产投资增速的重要因素。

进一步观察房地产投资各分项增速在当前呈现的走势特点，可以看出施工增速自去年四 季度以来走势保持平稳，而在生产资料价格上涨的支撑之下，建安投资增速水平从去年 开始持续高于施工增速，但随着近几个月价格效应的缓慢衰退，价格对建安投资的支撑 逐步减弱；土地购置增速从去年下半年开始快速攀升，近期土地购置增速小幅向下回调 后再度转升，目前仍然相对强势。由于上述两大因素走势存有一定差异性，于是我们对 二者的影响效力进行了一定的分离，推算了 “单位建安支出不变价下”也即是“剔除生 产资料价格变动后”的房地产投资增速，并与官方公布的房地产投资增速进行对比，以观 察单一因素对整体投资的作用情况。

我们计算了不变价下的建安投资规模，替换原建安投资规模后得到“剔除生产资料价格 变动后的房地产投资增速”从2016年开始该指标持续低于官方值，但在土地购置增速 不断攀升的拉动之下该指标于今年开始持续趋势回升。剔除生产资料价格后的房地产投 资增速与官方公布值在今年以来走势的持续背离显示了生产资料价格效应对最终房地产 投资增速的更强影响力，在当前时点计算来看，单位建安支出上升1%,对房地产投资增 速产生0.73个百分点的弹性拉动，土地购置费上升1%的弹性是0.27个百分点，不过随 着8月份房地产投资增速的走平，土地因素所带来的推动作用不容忽视。若站在当前时 点对未来进行预判，生产资料价格增速趋势攀升的概率相对较小，随着基数走势的提升， PPI同比增速大概率仍将趋势下行，但仍然不可否认在环保督查等因素作用之下，当前 价格增速走势强于原有预期，PPI同比很可能会在出现短暂的止跌转升之后再缓慢回落， 而在增加供地规模和土地价格仍然坚挺的背景之下，土地购置费增速有望继续趋势攀升， 为房地产投资提供重要支撑。

总结来看，原有的对房地产投资增速趋势下滑的预判主要基于需求回落的逻辑，但目前 土地供给与生产价格明显成为了房地产投资增速走势的更重要影响因素，而在未来土地 购置费增速仍可能继续走强、价格增速可能短暂抬头且后续降幅不大的基本判断之下， 房地产投资增速虽仍大概率趋势下滑，但很可能在年内不弱，且同样存有短暂抬头的可能。不过值得说明的是，考虑到房地产投资在计入实际GDP增速之时是剔除土地购置与 价格效应双重影响的（固定资本形成总额不包括土地购置费），所以在度量房地产投资走 势对GDP的贡献之时，可能平稳的施工面积增速更具有代表性。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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