保利物业今日在港上市 保利地产静待资产升值盛宴

来源：上海证券　　作者：时娜　　发布时间：2019-12-19

　　超额认购逾200倍！49倍静态PE定价！新加坡政府投资公司及高瓴资本等大咖护航！全球发售受到追捧的保利物业19日将登陆港股市场。

　　尽管与地产行业血脉相连，但物业管理行业具备轻资产、逆周期、现金流充裕等特征，一直备受资本市场青睐，物业股龙头上市后普遍都走出翻倍行情。伴随保利物业登陆港股，直接及间接持有保利物业75%已发行股份的保利地产，有望迎来资产升值盛宴。

　　公开发售获222.68倍认购

　　保利地产分拆保利物业在港股IPO获积极响应。据保利物业18日在港交所发布的公告，此次IPO面向散户的公开发售部分获222.68倍认购，面向国际机构投资配售的部分也获大幅超额认购，公司最终以每股35.1港元定价，发行约1.33亿股，公开发售占49%，国际配售占51%，集资46.683亿港元，12月19日正式上市。

　　保利物业IPO受到多家知名机构追捧。新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金及中交国际以基石投资者的身份，认购总额约1.8亿美元的保利物业股份。

　　根据中指院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四。自2014年起，其在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五名，在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。

　　截至2019年6月30日，保利物业合同管理总面积达4.55亿平方米，遍布全国27个省份的148个城市，在管面积2.6亿平方米，共管理846个物业，包括565个住宅小区及281个非住宅物业。除物业管理服务外，保利物业还提供其他增值服务。

　　财务数据方面，保利物业2016-2018财年总收益分别为25.64亿元、32.4亿元及42.29亿元人民币，年复合增长率28.4%；净利润分别为1.49亿元、2.25亿元及3.36亿元人民币，年复合增长率50.1%。2019年上半年，公司实现收入28.22亿元，净利润为3.21亿元。

　　保利物业此次IPO所得款项净额约45.79亿港元，约57%将用于把握战略投资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模；约15%将用于进一步开拓增值服务；约18%用于升级数字化及智能化管理系统；其余约10%将用作运营资金及一般公司用途。

　　保利地产迎资产升值盛宴

　　以35.1港元的发行价计，保利物业正式挂牌时的总市值将达194.22亿港元，有望成为继碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务之后，港股市场第四大物业管理股。而伴随着保利物业登陆港股，A股上市公司保利地产有望迎来资产升值盛宴。

　　保利物业招股书显示，1996年6月在广州成立的保利物业，在全球发售前，是保利发展控股(简称“保利地产”)的全资子公司，保利地产直接及通过西藏赢悦分别持有保利物业95%及5%股权，而保利地产的最终控股股东为中国保利集团。

　　全球发售后，保利物业的总股本增至5.33亿股，包括4亿股内资股及1.33亿股H股(假设超额配股权未获行使)，保利地产直接及间接共持有保利物业4亿股内资股，占保利物业已发行股本的75%，公众持股25%。

　　内资股目前还不能流通。保利物业在招股书中表示，当相关法律法规允许时，保利地产及西藏赢悦可在符合所有必要规定、要求及程序的情况下，考虑将其内资股转换为H股。

　　由于认购火爆，保利物业此次IPO最终以35.1港元的招股价上限定价，对应静态市盈率49.2倍，动态市盈率37.8倍。而保利地产的静态市盈率仅10倍，动态市盈率仅8.6倍。

　　自2014年彩生活开启物业股赴港上市先河后，物业公司赴港上市的脚步便没有停过。加上今日挂牌的保利物业和时代邻里，港股市场物业股将达22只。此外，还有建业新生活、兴业物联等在排队。

　　截至12月18日，恒生指数年初以来的整体涨幅仅7.7%，而物业股龙头如新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等年初至今涨幅均超过100%，其中新城悦服务的涨幅更是高达195%。一些物业股的市值甚至超过关联房企，比如绿城服务的市值为220亿港元，而绿城中国的市值仅185亿港元。

　　与此同时，在恒生指数整体估值只有10倍左右的大环境下，港股市场的物业股估值普遍在15倍以上，龙头物业股的估值普遍超过30倍。其中，碧桂园服务的动态市盈率约49倍，静态市盈率高达66倍；绿城服务、中海物业、新城悦服务、浦江中国、雅生活服务的动态市盈率在30倍至39倍之间。

责任编辑：《每日财讯网》编辑

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